Son zamanlar bəzi kütləvi informasiya vasitələrində (KİV) Azərbaycan Respublikası Dövlət Neft Fondu (ARDNF), eləcə də onun investisiya fəaliyyəti, xüsusilə daşınmaz əmlak yatırımları ilə bağlı reallığı əks etdirməyən, heç bir nəzəri əsaslara və düzgün müqayisəli faktlara söykənməyən silsilə yazılara rast gəlinməkdədir. İlk öncə bir daha qeyd etmək yerinə düşərdi ki, yarandığı tarixdən etibarən ARDNF fəaliyyətinin bütün aspektləri, o cümlədən investisiya istiqamətlərinin bütün detalları barədə ictimaiyyəti daima məlumatlandırmış və hər zaman geniş ictimaiyyət, o cümlədən KİV ilə bütün növ dialoqlara açıq olmuşdur. Lakin ARDNF-nin əsas fəaliyyət istiqaməti olan investisiyaların idarə edilməsi sahəsi ölkəmiz üçün yeni sahə olduğundan bu barədə yazılan hər hansı məqalə və edilən şərhlər müvafiq nəzəri biliklər və təcrübə tələb edir ki, heç bir əsası olmayan, qərəzli və məsuliyyətsiz dərclər də yanlış ictimai rəyin formalaşması ilə nəticələnə bilər.

2012-ci ildən etibarən ARDNF-nin investisiya portfelinin yüksək diversifikasiyasına nail olunması və gəlirliliyin artırılması yolu ilə onun vəsaitlərinin uzunmüddətli dövr ərzində alıcılıq qabiliyyətinin qorunub saxlanılması istiqamətində daşınmaz əmlaka yatırımlara başlanılmışdır. Hər bir maliyyə aləti investisiya portfelinə daxil edilərkən onun ümumi portfel kontekstində risk/gəlirlilik meyarı nəzərə alındığı kimi, həmin aktiv növü daxilində də müvafiq investisiya strategiyası hazırlanır və tətbiq edilir. ARDNF-nin daşınmaz əmlak üzrə investisiya strategiyasına gəldikdə isə, bu strategiya özündə Fondun ümumi mühafizəkar investisiya siyasətinə uyğun olaraq daha az riskli (nisbətən aşağı qiymət dəyişkənliyi ilə səciyyələnən) və müvafiq sabit gəlirliliklə müşayiət olunan aktivlərə yatırımları əks etdirir. Bu investisiya strategiyası müvafiq daşınmaz əmlak bazarlarının həcmi, likvidliyi, şəffaflığı, artım potensialı, qiymət dəyişkənliyi, gəlirlilik, iqtisadi və siyasi stabillik və s. kimi meyarlar əsasında investisiya qoyuluşları üçün əlverişli coğrafi regionların müəyyən edilməsi ilə tətbiq edilir. Nəticədə ARDNF Avropa regionunda London, Paris, Milan, Moskva, Asiyada isə Tokio, Seul şəhərlərinin mərkəzi-biznes ərazilərində yerləşən və dünya daşınmaz əmlak bazarının təxminən 70%-dən çoxunu təşkil edən kommersiya tipli (ofis və ticarət) aktivlərə yatırımlar həyata keçirmişdir. Xüsusilə qeyd etmək yerinə düşərdi ki, bu yatırımlar seçilərkən onların uzunmüddətli icarə müqaviləsinə, icarəçilərin yüksək dayanıqlı maliyyə vəziyyətinə, aktivlərin yüksək səviyyədə maddi-texniki təchizata malik olması kimi meyarlar ciddi nəzərə alınaraq çoxlu sayda investisiya təkliflərinə baxılmışdır. Bununla yanaşı, hər bir investisiya təklifinin dəyəri qiymətləndirilərkən əlavə olaraq xarici müstəqil peşəkar qiymətləndirmə şirkətləri də prosesə cəlb edilir və onlardan müvafiq model əsasında müəyyən olunmuş qiyməti özündə əks etdirən rəsmi hesabatlar alınır (Bu hesabatlar eyni zamanda ARDNF-nin xarici auditorları tərəfindən də yoxlanılır). Ümumiyyətlə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi beynəlxalq standartlara uyğun olaraq özündə üç metodu: 1) Gəlir metodu; 2) Xərc metodu; 3) Müqayisəli təhlil metodunu əks etdirən ətraflı model əsasında həyata keçirilir. Daşınmaz əmlak ənənəvi maliyyə alətlərindən fərqli olaraq kifayət qədər heterogen xassəyə malikdir. Belə ki, heç bir iki daşınmaz əmlak aktivi eyni ərazidə yerləşib eynimüddətli icarə müqaviləsinə, eyni səviyyəli maliyyə vəziyyətinə sahib icarəçilərə, eyni texniki göstəricilərə malik olmadığından onları yalnız bir metod, və yaxud müqayisəli təhlil metoduna uyğun qiymətləndirmək düzgün yanaşma deyil. Yəni, hər hansı bir şəhərdə fərqli xüsusiyyətlərə malik müxtəlif binaların 1kv/m-ə düşən orta göstəricisi hesabalanaraq, daşınmaz əmlak aktivinin qiymətinin hesablanması və bu əsasda bir binanın digərinə nisbətən daha ucuz və ya daha baha olması qənaətinə gəlinməsi reallığı əks etdirmir.

Nümunə üçün qeyd edək ki, ARDNF-nin 2012-ci ildə əldə etdiyi və dəyəri 177 350 000 İngilis funt sterlinqi həcmində olan Londonun Seynt Ceyms 78 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak aktivinin icarəyə verilməsindən 2015-ci ilin sonuna qədər ümumilikdə təqribən 27 milyon İngilis funt sterlinqi məbləğində gəlir əldə edilmişdir. Bununla yanaşı, hal-hazırda bu əmlakın dəyəri bazarda 213 000 000 İngilis funt sterlinqi məbləğində qiymətləndirilir ki, (daşınmaz əmlak üzrə beynəlxalq məsləhətçi şirkət olan “KnightFrank” tərəfindən 2015-ci ilin sonuna olan qiymətləndirməyə əsasən) London daşınmaz əmlak bazarının yüksək likvidliyi (“KnightFrank” şirkətinin hesablamalarına əsasən 2015-ci ilin ilk üç rübündə Mərkəzi London ərazisində əqdlərin ümumi dövriyyəsi təqribən 12 milyard İngilis funt sterlinqi təşkil etmişdir) də nəzərə alınaraq bu aktivi ən qısa zamanda göstərilən qiymətə reallaşdırmaq mümkündür. Ümumilikdə isə 2015-ci ilin sonuna qədər bu aktivdən əldə edilən gəlirlilik (icarə haqqı və qiymət dəyişməsindən əldə edilən gəlir daxil olmaqla) 30%-dən yüksəkdir (orta illik gəlirlilik təqribən 10% təşkil etmişdir).

Sonda bir daha qeyd etmək istərdik ki, bugünə qədər olan dövrdə olduğu kimi hal-hazırda da ARDNF investisiya fəaliyyəti, o cümlədən ayrı-ayrı daşınmaz əmlak yatırımları ilə bağlı bütün müvafiq məlumatı ictimaiyyət ilə bölüşür və bununla əlaqədar KİV-dən daxil olan hər bir spesifik sual və müraciətləri cavablandırmağa hazırdır.